| か行 | 買換え特約 解除条件 買取保証 開発許可 買戻しの特約 解約 解約手付 価格査定 瑕疵担保責任 瑕疵担保責任 |
仮換地 仮登記 管理組合 河川区域 危険負担 期限付き建物賃貸借 共益費 近隣商業地域 共有・準共有 クーリング・オフ |
区分所有権 契約の解除 原状回復義務 建築制限 建築確認 建築協定 建ぺい率 権利証(登記済証) 公図 |
1・買換え特約
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不動産の買い替えの場合に、手持ち物件が売却できない場合には、不動産の購入契約を白紙に戻し
売買契約書に（手持ちの物件が売却できない場合には、本契約は解除し、売主は受領金の全額を返還する）
という特約を売買契約書に入れておくこと。
2・解除条件
一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約のことを解除条件付契約という。
例えば、買主が支払う代金について、ローン融資の不成立が確定したときは、
契約の効力が失われるという事である。
これらの条件付契約は、不正をなす事、またはなさない事を条件とする場合、或いは社会通念上不可能な
事実を停止条件とするようなもの及び、債務者の意思のみにかかる停止条件を除き、
当事者間で自由に決定し締結する事ができる。
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3・買取保証
個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。これを買取保証という。実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る
4・開発許可
都市計画区域又は準都市計画区域内で一定面積以上の開発行為を行おうという者は、
原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
5・買戻しの特約
不動産の売買契約から一定期間が経過した後、売主が売買代金と契約の費用を返して不動産を取り戻すことができる契約解除の特約のこと。この特約は、売買契約と同時に交わし、買い戻し期間は最長10年まで。
6・解約
契約が締結された後に、当事者の一方の意思表示により、
契約がはじめから存在しなかったのと同じ状態にして戻す効果を生じさせることを契約の解除
または単に解除という。
7・解約手付
締結した売買契約を、当事者が手付けの額だけの損失を覚悟すれば、
相手方に債務不履行がなくても、相手方が履行に着手する迄は、契約の解除を
する事ができるという趣旨で交付される手付けのことを解約手付けという。
解約手付けを交付した者は、手付けを放棄し、解約手付けを受領した者は、手付けの
倍額を提供すれば契約の解除ができる。いわゆる（手付流し）（手付倍返し）である。
解約手付による契約解除はいつでもできるわけでなく、相手方が履行に着手した以後はできない。
8・価格査定
売却の依頼を受けた業者は、売買成約見込価格を調査する事をいう。
基本的な考え方は、先ず価格の査定を行おうとする住宅地に周辺の環境条件・道路との接面状況・
建物の維持管理状態・近隣の取引事例・交通の利便性等を考量して査定します。
これに要する費用は、業者の成功報酬に含まれます。
9・瑕疵担保責任
売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合
善意の買主のみ・・・・・損害賠償請求（契約目的が達せられないとき）契約解除
権利行使期間 買主が事実を知った時から1年
裁判所により、強制競売で買った（競落した）場合には、買主にはこれらの権利は与えられない。
10・瑕疵担保責任についての特約の制限
宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、
その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し民法に規定する買主の権利行使の期間について、
その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはならない。これに反する特約は、無効である。
11・仮換地
仮換地が指定された場合には、従前の宅地について、所有権・賃借権等を有していた者は
仮換地指定の効力の発生の日から換地処分の広告の月まで、仮換地について従前の宅地に存する権利と
同じ内容の使用収益権を取得する代わりに、従前の宅地に存した使用収益権を停止される。
また、仮換地の所有者や賃借権者等は、その仮換地指定の効力発生の日から、換地処分の広告の日まで、
仮換地の使用収益権を禁止される。
12・仮登記
仮登記とは、本登記（終局登記）をするためにの実体法上または手続上または手続上の
要件が満たされていない場合に、将来なされるべき本登記のために、あらかじめ順位を
保全する目的でなされる登記である。
仮登記の効力
仮登記はそのままでは権利の変動を第三者に対抗する為の効力、すなわち対抗力を有せず、
単にその順位を保全（確保）するだけの効力、すなわち順位保全の効力しか有しない。
後日に、その仮登記に基ずく本登記をする事によって、初めて第三者に対抗力を持つことになる。
本登記がなされることにより、仮登記後になされた第三者の登記は
仮登記に基ずく本登記と矛盾する範囲で職権より抹消される。
区分所有建物ならびにその敷地及び付属施設の管理を行うための
区分所有者の団体を管理組合といい、集会を開き、規約を定め、管理者をおくことができる
管理者
区分所有者は、原則として集会の決議で管理者を選任でき、管理者は、共有部分・付属施設
敷地などを保全し、集会の決議を実行し、規約で定めた権利を有し義務を負う。
14・河川区域
河川区域内の土地において工作物を新築し、改築し、または除去しょうとする者は
河川管理者の許可を受けねばならない。
15・危険負担
売買契約締結後、物件引渡期日までの間に売主・買主双方の責に帰す事のできない事由によって、
本物件の全部または一部が流失・陥没・その他により滅失または毀損したとき、および公法上の
制限・負担が課せられたときはその損失は売主の負担とする。
買主が目的を達することができないときは契約を解除することができる。
16・供託
不動産業者は取引の相手方等に対して売買、交換、または貸借の契約が成立するまでの間に、
次の事項について説明しなければならない。
業者が宅地建物取引業保証協会の社員ではないとき
営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所およびその所在地
業者が宅地建物取引業保証協会の正社員であるとき
社員である旨、当該宅地建物取引業保証協会の名称、住所および事務所の所在地ならびに
宅地建物取引業保証協会が弁済業務保証金の供託をした供託所およびその所在地
17・共益費
建物の清掃、補修の費用や共用部分の光熱費等に使われる費用を補うために
毎月家賃とは別に賃貸住宅の賃借人が支払う費用のこと
18・近隣商業地域
住居の環境を保護したり、商業や工業の利便性を増進することを目的として
都市計画地域内に12種類の用途地域を定めて、その地域に建築できる建築物の制限をするものである。
用途地域のうちの一つで近隣住民への日用品供給等を増進するために定められている地域
区分所有建物（マンション等）のうち、専有部分以外の建物部分を「共有部分」という。
共有部分には、共同の玄関・階段・廊下・エレベータなどの建物部分および配管・配線・エレベーターの機械など
その建物の付属物である「法定共有部分」と付属の建物（集会室・管理人室）を
規約で共有部分とした「規約共有部分」の二つがある。
20・クーリング・オフ
宅建業者が自ら売主となる売買契約に関しては、宅建業者の事務所等以外の場所で
なされた宅地建物の買受けの申込み、または売買契約について、
8日間は無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる。これをクーリング・オフという。
ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。
（★）申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき
（★）宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき
申込みの撤回または契約の解除が行える旨およびそれらを行う場合の方法について
書面をもって告げなければならない。
この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。
21・区分所有権
マンションのように、一棟の建物において構造上区分された数個の部分で、
独立して、住居・店舗・事務所その他の用途に供される場合のその建物の部分を「専有部分」
といいこの部分を対象とする権利を｢区分所有権」という。
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22・契約の解除
契約が解除された後に、当事者の一方的意思表示によって、契約がはじめから
存在しなかったのと同じ状態に戻す効果を生じさせることを契約の解除という。
解除権の発生
解除権を、その発生原因により区分すると、約定解除権と法定解除権がある。
「約定解除権」
解約手付金による解除のように、当事者の合意によって生ずるものをいう。
「法定解除権」
一定の要件が満たされることにより、法律上当然に発生するものをいう。
債務不履行の態様のうち、不動産取引で重要な履行遅滞と履行不能では、
解除権の生ずる要件が異なる。
履行遅滞・・・債権者は債務者に対して、相当の期間を定めて履行を催告し債務者が
その期間内に履行しないときにはじめて解除することができる。
履行不能・・・催告すること自体が無益なことであるので、催告なしにただちに解除することができる。
23・原状回復義務
解除権の行使により、契約は最初に遡って消滅する。その結果、当事者は互いに現状回復義務を負う。
すでに引き渡された目的物件は返還され、給付された金銭も返還されるが、解除の結果、金銭を返還するときは、
受領の時からの利息をつけなければならない。解除の遡及効は、第三者には及ばない。
解除がなされも、債務不履行によって発生した損害について、賠償請求することができる。
24・建築制限
建築基準法の第３章の規定は、（法・６８条の9）を除いて都市計画区域内に限り適用される。
都市計画区域内に建築しようとする宅地は、原則として4ｍ以上の道路に接していなければならないが、
都市計画区域外のある宅地にはそのような規定は適用されない。
★ 敷地と道路（法４２条・４３条・４４条・４５条・４６条・４７条）
★ 用途地域の建築制限
地域ごとに建築できる（できない）建築物が定められている。（法４８条・法別表第二）
★容積率・建ぺい率（法５２条・５３条）
★高さ制限（道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影による高さの制限）
法５６条・法別表第三・法５６条の2・法別表第四
★高度地区・高度利用地区・特定街区・美観地区
法５８条・５９条・６０条・６８条・６８条の2
25・建築確認
次のような場合には、原則として、工事着手前に建築主は建築主事の確認を受けなければならない。
☆建築（新築・増築・改築・移転）大規模の修繕、大規模の模様替をする場合。
確認の対象となるもの・・法別表第一に揚げる用途の特殊建築物で延べ床面積が100㎡を超えるもの
木造で階数が3階以上・延べ面積が500㎡を超えるか・高さが13ｍを超えるか・軒の高さが9ｍを超えるもの。
木造以外で階数が2階以上又は延べ面積が200㎡を超えるもの。
☆用途変更をする場合。
☆建築設備を設ける場合。
☆工作物を築造する場合。
☆都市計画区域内・又は・都道府県知事が指定する区域内に建築する場合。
26・建築協定
土地の所有者等が、住宅としての環境または商店街としての利便を高度に維持増進する等、
建築物の利用を増進し、且つ、土地の環境を改善する為に締結する。
一定区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備に関する
基準について協定を締結できる。
「建築協定を締結できる旨の条例」を定めている市町村でなければ建築協定を締結できない。
土地所有者等は、その全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、
協定の有効期間、および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成し、
特定行政庁の許可を受けなければならない
27・建ぺい率
建築面積の敷地面積に対する割合を「建ぺい率」という。
建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、
避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、
その最高限度が、制限されている(建基法53条)。
| 建ぺい率の区分 用途地域 |
原 則 | 防火地域内にある 耐火建築物(1) |
街区の角地等の敷地の建築物(2) | (1) + (2) |
| 第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 工業専用地域 |
3/10、4/10、5/10 または6/10のうち 都市計画で定める割合 |
原則プラス 1/10 | 原則プラス 1/10 | 原則プラス 2/10 |
| 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 準工業地域 工業地域 |
6/10 | 原則プラス 1/10 | 原則プラス 1/10 | 原則プラス 2/10 |
| 近隣商業地域 商業地域 |
8/10 | 10/10 (制限なし) | 9/10 | 10/10 (制限なし) |
| 用途地域の指定のない区域 | 5/10・6/10 | 原則プラス 1/10 | 原則プラス 1/10 | 原則プラス 2/10 |
28・権利証(登記済証)
権利に関する登記済証のことを略して権利証という。
権利に関する登記済証とは、登記名義人がその権利を保存、設定、移転等により取得した登記の際、登記所から登記済みの証明として交付を受けた書面をいう
もし登記済証が滅失、または紛失したときは保証書によることになる
所有権の登記ある不動産にについての合筆、合併登記の登記済証は、その権利に関する登記済証として扱われる。
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29・公図
登記所が保管している土地台帳付属地図の一般的呼称である。
土地登記簿につけられている、境界・地目・面積・所有者などを示した地図。地籍(ちせき)図。